樓市形勢，比我們想象的要復雜

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售樓處、朋友圈、中介門店，這幾天挺熱鬧！

(資料圖片僅供參考)

如何看待政策和市場，需要全新的思路。當供求關系發生重大變化，過去長期過熱時期的政策，全面糾偏和回歸，這不是邊際調整，而是方向上的變化。除了杠桿回歸，資格也回歸了。有的城市（天津、沈陽）放開了限購，這不奇怪，因為樓市進入下半場，這些政策不需要了。

但是，政策對樓市的影響，比想象的要復雜，大家不能聽風就是雨，要看清背后的基本邏輯。這一輪政策的核心（認房不認貸）與2014年那一輪紓困（認貸不認房）剛好相反。“認房不認貸”支持換房需求，而“認貸不認房”支持多套房需求，對應兩個完全不同的地產時代。

2014年，樓市還在“上半場”，“認貸不認房”點燃熱情。

2023年，樓市進入“下半場”，“認房不認貸”疏通循環。

2014年周期啟動，催化因素很多，有棚改和去庫存，也有快速城鎮化、“互聯網+”的新經濟和大眾創業，還有如火如荼的都市圈、新區規劃和軌道交通，以及金融創新（融資渠道多樣、監管寬松）。可以說，天時地利人和促成了一輪樓市大漲。所以就不奇怪，“認貸不認房”的架構下，“還掉貸款、再加杠桿”，極其考驗資金鏈，但依然阻擋不了大家“all in”的熱情。

我們再看看新的邏輯！

本質上，“認房不認貸”支持“賣一買一”的換房需求，賣掉房子、湊到首付，再申請杠桿，換大房子、好房子。當然，此舉順應改善型購房主導的時代。各大城市新房市場大戶型主導、改善盤主導。另外，相比2014年，現在房價確實太高，要“先賣后買”來創造換房的能力。

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2014年的“認貸不認房”，更多鼓勵多套房需求，或者投資需求。投資需求主導，就是高收入或富豪買房，他們也是杠桿的驅動力，也是過去樓市火爆的根源，簡單講就是“有收入支撐，也敢加杠桿”。換房需求是合理需求，而不是投資需求，對樓市的帶動作用就沒那么大。

這也是為什么，去年以來樓市比較疲弱，因為任性的購買力或有Old Money的人退場了。而當前高高在上的房價，主要是他們撐起來的。在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下，投資需求趨勢性地退場了（指的是大規模炒房時代結束了，不考慮局部區域的投資性購房）。

所以，房地產循環出了問題：

也就是：剛需萎縮，換房鏈條轉不動。2015年，剛需在一二線熱點城市還能占到60%左右，現在只有30%。不是沒需求了，相反，這幾年都市圈大發展，熱點城市吸引了太多的新市民，剛需規模還很大，珠三角住房自有率不到50%，深圳不到30%，京滬也有大量年輕人要買房。

關鍵是買不起，比如現在一二線熱點城市首次買房年齡，都推到36歲以后了，十年前只有27歲。剛需萎縮，換房鏈條就轉不動了。很顯然，“賣一買一”先得賣掉。今年一季度的小陽春來得猛，很多新盤賣斷貨，就是因為被疫情積壓的剛需入場了，接盤了換房需求掛出的二手房。

但是從二季度開始，剛需突然斷層，換房也轉不動了，表現在二手房掛牌量不斷創新高，新房去化率下降。到了三季度，新盤去化率多在30%左右，主要靠“小眾化”的二套房改善支撐。

注：數據來自克而瑞統計

剛需萎縮，換房轉不動。除疫情影響外，更重要的是，上面講的包含收入、就業在內的“天時地利人和”的基本面變了。基本面變了，預期跟著變了，“all in”熱情沒了。不考慮資產屬性，在任何一個城市，目前居住的可選擇性非常之多元，導致地產鏈條循環迅速慢下來。

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因此，此次祭出“認房不認貸”，同步推出“先賣后買”免個稅，降低首套房、二套房首付比例，就是為了激活剛需和換房需求的循環，二手房和新房的循環。還有一個新的變化，就是將更多的人群納入到商品房市場中，此次提出“非成套住房”不算首套，就是這個目的。

進一步講，城中村改造，也是將城中村從“非正規房”納入到“正規房”范疇，更具體的說，就是將超大、特大城市的新市民、年輕人（主要居住在城中村），卷入到商品房市場中，卷入到市場化的大潮中，讓他們享受到現代化、城市化的公共服務，成為有效的內需。

其實，盡管大家認為房子過剩了，但不管是剛需還是改善，商品房的內需潛力是非常大的。我們肉眼所見的，很多人住在城中村，很多人住在功能嚴重老化的房子里，很多年輕人要結婚，很多人因為生了二胎、工作變動、父母照看小孩等，要換大房子。還有，前些年很多人在就業地（大城市）買不起，轉戰周邊三四線城市或老家買房，現在也想在大城市買房。

這些需求都很急迫，潛力并不小！

就如2013年以來人口負增長（每年人口減少1%）、老齡化的東北地區，目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現在的政策，就是要讓房屋循環起來。這個想法是好的，但它帶來的直接結果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天北京、上海就在發生這個事情。

注：?數據來自各地中介機構統計

二手房掛牌量攀升沒關系，關鍵是能讓龐大的存量流轉起來。2014年的時點上，需求基本是都想進場和“做多”的需求，或“all in”的需求。但在樓市的“下半場”，確實還有如上所講的剛需和換房需求，但現實的情況是，剛需多依賴于二手房，換房需要賣掉二手房。

所以，在新的形勢下，鼓勵良性循環的政策，首先刺激到的就是供給端，即“業主掛牌”，即供給端的放量。2022年以來，二手房的存量不僅越來越龐大，而且流轉速率下降了。任何一個城市，除了少數學qu房，如果不低于市場價，掛牌二手房沒個一年半載，很難賣出去。

這里面，大概有1/3是套現掛牌，主要是2015-2019年入場的投資客，現在價格水平下他們還能獲得50%左右的增值，部分要“降價套現”，這是二手住房價格近期連續下跌的主要原因。

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下一步政策，關鍵是要對二手房掛牌堰塞湖泄洪，這是此輪紓困能否見效的關鍵。我認為，“認房又認貸”錯傷了很多換房需求，會激發這部分需求，也會帶動部分剛需。政策糾偏以后，一定會有很多人踴躍換房，為實現這一目標，也會調低二手房掛牌價格，以求盡快出貨。

從過往的經驗來看，當房價降到一定水平，達到剛需的心理價位，當有的剛需因為政策密集利好而對未來樓市預期好轉，就會進入市場。這時，新房和二手房、剛需和改善就能循環起來。

問題是，這部分需求并沒有那么大。特別是，換房需求是有，但降價賣房以盡快實現置換，可能并沒有那么多。因為，很多人不太想降價，反正有房住，不急著現在賤賣，再等等，說不準后面會漲價。不降價，剛需就不著急了，因為現在是買方市場，也有大把房子可選擇。

對于剛需來說，一方面是選擇渠道太多了，另一方面是萎縮嚴重，二季度以來一直是這種情形。這就導致，“賣一買一”實現難度加大了。注意的是，當下的樓市參與者，大多經歷了上一輪樓市從漲到跌的洗禮，對市場有了自己的認識，更加理性了，不再盲目賣或買。

于是，我們不得不要重視，“認房不認貸”新架構下產生的新問題—資產騰挪，即樓市下半場，大浪淘沙，資產的真正價值開始顯現，“賣掉差的房子，換成好的房子”。“認房不認貸”提供了一個絕佳機會，老破小的，內地三四線的，外圍高庫存的，都可能會被業主“用腳投票”。

他們會利用這次寶貴的騰挪機會，把資產置換到未來能保值或增值的城市或區域，或真正有居住品質的區域。那些徒有虛名、規劃未落地的區域，這一次房價跌得很明顯，也會被淘汰。這一輪房價調整持續了2年左右，是一次真正的大調整，也是檢驗購買力對房價支撐能力的試金石。

即便是熱點城市，人口未集聚、產業未進駐的區域，房價也出現30%-40%的回調。因此，對于樓市安全區域的認定，微觀市場主體有清醒的認識。因此，這次政策糾偏，必會釋放部分需求，疊加傳統的“金九銀十”，11-12月份開發商促銷沖業績，年底的市場行情將得到修復。考慮到2022年底因疫情導致的低基數，全年的商品房銷售會持平或略好于2022年。

值得注意的是，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩，就需要看基本面的修復態勢了。中長期也不用太悲觀，全國存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動需求，保底在“12億平米”。大家之所以感覺很艱難，是因為近些年是釋放泡沫的過程。

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